Ярославское ш., 48 км от МКАД
Запрудный ЛПХ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 22,5 м², участок 3 сот.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 24.05.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 47 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 548 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈450 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −852 тыс. ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12102
Рейтинг 28/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 17.1 |
| торг | 5 | 62 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 548 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 447 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 311 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Запрудный ЛПХ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Запрудный ЛПХ | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Запрудный ЛПХ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Запрудный ЛПХ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тураково д. | 5,5 сот. | 1 800 000 | 327 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тураково д. | 11 сот. | 3 500 000 | 318 182 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тураково д. | 24 сот. | 6 200 000 | 258 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тураково д. | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 450 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 79 498 / 125 000 |
| цена объекта | 1 995 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 695 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 618 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 537 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 456 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -851 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 20 м² | 2,5 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружба СНТ | 16,6 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 90 361 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Игнатьево-4 СНТ | 24 м² | 4,2 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юбилейное СНТ | 29 м² | 4,4 сот. | 2 100 000 | 72 414 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рассвет СНТ | 18 м² | 3,7 сот. | 999 999 | 55 556 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Химик-13 СНТ | 24 м² | 4 сот. | 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | 20 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.7 км | Память Мичурина СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 399 000 | 119 950 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | 20,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 112 195 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.2 км | Русаль СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 679 900 | 83 995 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.06.2025 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.06.2025 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.09.2025 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 1 750 000 (−450 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 1 995 000 (+245 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 995 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок со скромным домиком в православном городе Сергиев Посад (деревня Тураково) Вблизи расположен Спасо-Вифанский мужской монастырь, Гефсиманский Черниговский скит. Рядом с участком(350метров)протекает небольшая речка "Кончура" для любителей рыбной ловли. Рядом есть лес (800метров)от участка, можно ходить за грибами или на охоту. Вода только летом, свет круглый год, уличное освещение, подъезд круглый год хороший. На участке есть плодовые деревья и кусты. Рядом заброшенный участок(соседский)при желании можно выкупить и расширить площадь. Продаю из-за семейных обстоятельств, привести в полный порядок -нет времени. Есть где приложить руки, ну на то она и дача! Реальному покупателю реальный торг!