Ярославское ш., 55 км от МКАД
Малахит СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 77 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. Топорково ≈0,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12098
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 133 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 867 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 247 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Малахит СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Наугольное д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 642 / 42 728 / 71 250 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 972 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 148 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зубачево д. | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Топорково СНТ | 77 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Малахит СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дон СНТ | 81 м² | 4 сот. | 700 000 | 8 642 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Яндова СНТ | 76 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 23 026 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Деулинские просторы ДНП | 77 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Солнечное СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 80 м² | 7,2 сот. | 5 700 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Кругозор СНТ | 73 м² | 6 сот. | 4 630 000 | 63 425 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Звездочка СНТ | 72 м² | 9 сот. | 4 750 000 | 65 972 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Снт Луч-2, дом бревенчатый двух этажный зимний. На первом этаже терраса, кухня, две комнаты, второй этаж большая комната. Отопление печь и камин. Своя скважина. Рядом платформа 76 км. Дороги зимой чистят, до города 10 минут на машине. На участке есть хозблок и баня ( требуют ремонт).