Ярославское ш., 8 км от МКАД
Васильевское д., Щелково гор. округ
Дом 43 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 25.11.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈664 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 105 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 146 тыс.
Ремонт ≈860 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается выделенная доля») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Загорянская ≈1,4 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12092
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 663 862 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Васильевское д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Загорянский дп | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильевское д. | 9,2 сот. | 6 000 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Загорянский дп | 6,4 сот. | 5 690 000 | 889 062 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Краснознаменский пос. | 6,6 сот. | 8 000 000 | 1 212 121 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Загорянский дп | 7 сот. | 8 999 999 | 1 285 714 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Образцово пос. | 17 сот. | 17 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Образцово пос. | 17 сот. | 10 000 000 | 588 235 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Краснознаменский пос. | 9,3 сот. | 6 500 000 | 698 925 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Краснознаменский пос. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 105 263 / 146 250 / 167 500 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается выделенная доля») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается выделенная доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Имени 6 Фестиваля СНТ | 42 м² | 4,3 сот. | 4 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 42 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 46 м² | 3 сот. | 7 200 000 | 156 522 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Серково д. | 40 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 167 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Серково д. | 39 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 141 026 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Заря-1 СНТ | 40 м² | 5,3 сот. | 2 700 000 | 67 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 4,1 сот. | 5 850 000 | 146 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 47,5 м² | 2 сот. | 5 000 000 | 105 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.11.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается выделенная доля в доме 20/100 (43 кв. М.), дом кирпичный ( тамбур и 2 комнаты). Участок 4 сотки со своим заездом. Коммуникации: свет и газ. Выход на реку, рядом жд станция, школа, строительный рынок, магазины Пятерочка, Дикси в шаговой доступности. 1 взрослый собственник, более 5 лет в собственности, прямая продажа.