Ярославское ш., 53 км от МКАД
Афанасово д., Щелково гор. округ
Дача 89,4 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 785 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 25 тыс.–28 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,59 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Зеленцино ≈17,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12088
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 486 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 785 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 591 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Афанасово д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хлепетово д. | 30 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлепетово д. | 10,9 сот. | 850 000 | 77 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мележа СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Глазуны д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бобры СНТ | 5,3 сот. | 800 000 | 150 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рязанцы с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рязанцы с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 588 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 253 / 26 241 / 28 467 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 090 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 980 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 760 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Глазуны д. | 99 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 25 253 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бобры СНТ | 68,5 м² | 5,1 сот. | 1 950 000 | 28 467 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Опушка СНТ | 70,5 м² | 5,8 сот. | 1 850 000 | 26 241 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Общая площадь дома составляет 89,4 м2, на участке 10 соток. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания комфортного загородного жилья. На территории есть скважина для водоснабжения и септик для канализации. Газ проходит по границе участка, что позволяет легко подключить его при необходимости. Внутри четыре комнаты, которые могут быть использованы как спальни или рабочие зоны. Санузел расположен внутри дома. Для удобства проживания рядом находится магазин и остановка общественного транспорта. Земельный участок относится к категории Ижс, что открывает возможности для индивидуального строительства.