Ярославское ш., 15 км от МКАД
Заозерный СНТ, Щелково гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Земля ≈300 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,4 млн → дом ≈200 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 65 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −433 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Детская ≈4,8 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12087
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 300 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 400 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Плещеево-2 СНТ | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СТ | 12 сот. | 9 400 000 | 783 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Заозерный СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Грибово д. | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дружба СТ | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Восход-2(6) СНТ | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 2 170 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Заозерный СНТ | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Заозерный СНТ | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 975 / 78 095 / 112 500 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 096 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 941 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 786 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 477 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -433 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Берендей СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 599 000 | 64 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Заозерный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 40 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 40 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 40 м² | 5,3 сот. | 2 700 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Заозерный СНТ | 41 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 90 244 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Искра-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Берендей СНТ | 38,7 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 167 959 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 40 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Автомобилист СНТ | 42 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 71 190 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 40 квадратных метров на участке 8 соток. Домик с двумя комнатами, летней кухней, банькой. Участок ровной прямоугольной формы, ухоженный, с плодовыми деревьями, с выходом в лес. Дача расположена вблизи жд станцией детская (ориентировочное время в пути до станции 25 минут пешком и 5-7 минут на машине.). Коммуникации свет, вода(колодец). Септика нет! Одна взрослая собственница, прямая продажа. Покупка с учетом ипотечных средств возможна. Если необходима помощь с одобрением ипотеки поможем!