Ярославское ш., 74 км от МКАД
Никульское с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 47 м², участок 25 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 625 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 39 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −259 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Наугольный ≈25,3 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12080
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 625 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 277 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никульское с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское с. | 8,3 сот. | 780 000 | 93 976 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никульское с. | 10,3 сот. | 990 000 | 96 117 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Константиново с. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Константиново ТСН | 15 сот. | 390 000 | 26 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Константиново с. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ясниково д. | 10 сот. | 380 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Константиново с. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ясниково д. | 22 сот. | 360 000 | 16 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Константиново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 571 / 88 015 / 100 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 576 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 397 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 861 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -259 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Сахарово д. | 50 м² | 30 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское с. | 36,9 м² | 25 сот. | 2 990 000 | 81 030 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Каменки д. | 40 м² | 20 сот. | 3 800 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Ново д. | 35 м² | 15 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный кирпичный дом площадью 30 м2, построенный в 1948 году. В доме выполнен косметический ремонт, стены обшиты деревом, что создает теплую атмосферу. Есть две комнаты с деревянной отделкой, просторная кухня-гостиная с печным отоплением. На участке расположены теплицы и зона отдыха на свежем воздухе. Дом оснащен кабельным/цифровым ТВ. Водоснабжение осуществляется через скважину, канализация выгребная яма. Отопление печное, что добавляет уюта в холодные месяцы. Транспортная доступность обеспечена асфальтированной дорогой и рядом расположенной остановкой общественного транспорта. В шаговой доступности находится школа, что делает этот дом удобным для семей с детьми. Земли категории Ижс.