Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Починки СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 18,5 сот., бревно.
Цена 1,75 млн ₽, поднимали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 20.06.2024.
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 18,5 сот. = 572 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 29 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Чёрная ≈20,8 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1208
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 936 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 572 000 ₽ (18,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 178 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Починки СНТ | 9 сот. | 349 000 | 38 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки-2 СНТ | 40 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки-2 СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки-2 СНТ | 30 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раменки с. | 13,8 сот. | 490 000 | 35 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Раменки с. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Раменки с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Раменки с. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 17 сот. | 500 000 | 29 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Раменки с. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 32 576 / 41 778 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 333 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 102 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Починки СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 050 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Чернолесье СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Троица д. | 45 м² | 20 сот. | 1 880 000 | 41 778 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Чернолесье СНТ | 49 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 32 653 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2024 | 1 400 000 | история площадки |
| 05.08.2024 | 1 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 24.03.2025 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 1 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 1 750 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 2 смежных участка 18,5 сотки в Снт "Починки" в лесном массиве, рядом деревня Нестерово, Коломенского района. Вдали от оживленных трасс, чистый воздух. На одном участке стоит дом частично из бревна, двухэтажный, с верандой. Железный гараж, душ, туалет, колодец. Территория чистая, уютная, ухоженная. На втором участке небольшой каркасный домик 24 м2. Электричество проведено. Ближайший магазин в 20 минутах ходьбы в соседней деревне Раменки Егорьевского района. Замечательные дружные соседи. 1 Собственник. Земельный участок: 50:34:0010817:128. Земельный участок: 50:34:0010817:129.