Ярославское ш., 65 км от МКАД
Луч-2 СНТ, Волоколамский гор. округ
Дом 83 м², участок 6 сот., бревно, 1990 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 66 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 850 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 70 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,03 млн / целевая ≈5,43 млн / пессимист. ≈4,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,49 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, скважина.
До ст. Топорково ≈0,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12079
Рейтинг 69/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 90 % | 38.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 43 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 850 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 350 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 265 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Наугольное д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Топорково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 370 / 74 074 / 78 289 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 029 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 728 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 823 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 493 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Дубининское д. да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Гусево СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 70 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Нива дп да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 76 м² | 6 сот. | 5 950 000 | 78 289 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 16.02.2026 | 2 299 999 (−50 001) | история площадки |
| 03.03.2026 | 2 250 000 (−49 999) | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 222 000 (−28 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 200 000 (−22 000) | история площадки |
| 30.03.2026 | 2 250 000 (+50 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 230 000 (−20 000) | история площадки |
| 11.04.2026 | 2 199 999 (−30 001) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 200 000 (+1) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537196. Продаётся жилой дом в СНТ Луч-2, рядом с платформой 76 км, в районе деревни Зубачево, Сергиево Посадского района, Московской области. Дом имеет статус ЖИЛОЙ, с правом прописки! Выезд на Ярославское шоссе , до МКАД 65 километров. СНТ Луч-2 расположено рядом с г. Сергиев Посад В СНТ с мая по сентябрь работает магазин. В непосредственной близости в близлежащих населенных пунктах, например в пос. Скоропусковский, расположены сетевые и строительные магазины, рынки, аптеки, отделение почты, школы и детские сады. Подъeзд к участку круглoгoдичный. В зимнее время производится систематическая уборка снега на дорогах товарищества. Некоторые соседи проживают круглогодично. Земельный участок ровный, правильной формы, площадью 6 соток, ухожен, произрастает много плодово-ягодных деревьев и кустарников. Многолетние цветы. Территория участка огорожена забором, снабжена калиткой и въездными воротами. Имеется парковочное место на территории участка На участке установлен хозблок Электричество 7 кв.т. ( заведено в дом) Водоснабжение из собственной скважины. Скважина расположена в непосредственной близости к дому, что позволит при необходимости оперативно провести водоснабжение в дом. Туалет на улице. Взносы около 10000 в год. Дом 2 этажный, общей площадью 83 кв.м. Построен из качественного бревна. Второй этаж частично утеплён. Фундамент ленточный бетонный. Крыша шифер, в хорошем состоянии. Установлены двойные деревянные окна. На первом этаже веранда. Просторная кухня-гостинная. Имеется дровянная печь, при постоянном протапливании можно жить зимой так как, дом хорошо держит тепло. Дальше уютная спальня. И еще одна просторная комната. С первого на второй этаж ведет крепкая деревянная лестница. На втором этаже свободная планировка, состоящая из одной большой комнаты, имеется возможность оборудования новых жилых комнат. Вся мебель,бытовая техника и т.д остаётся новым хозяевам. Приветливые и спокойные соседи проживают круглогодично. Межевание участка проведено. Все документы готовы к продаже. Один взрослый собственник. Это отличное сочетание цены и качества, что делает этот дом привлекательным как для семей с детьми, так и для инвесторов, стремящихся увеличить свой капитал через недвижимость. Наша компания состоит в Гильдии риэлторов Московской области. Мы предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости: Поможем продать или купить квартиру, дом и земельный участок Обеспечим юридическое сопровождение сделки и проведём комплексную проверку объекта Бесплатно подберём КУРОРТНУЮ недвижимость Бесплатно подберём новостройки в Москве и Московской области Решим любые юридические вопросы и споры, связанные не только с недвижимостью Организуем аренду вашей недвижимости Поможем сделать оценку и межевание объекта Будем рады сотрудничеству! Мы за надёжность, прозрачность и тщательную проработку каждого этапа. Ваш эксперт по недвижимости Наталья С. "Честный Партнёр".