Ярославское ш., 33 км от МКАД
Факел СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.01.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 63 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,25 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 54 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,49 млн / целевая ≈6,75 млн / пессимист. ≈6 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,04 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Путилово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12076
Рейтинг 74/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 255 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 745 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Останкино д. | 3 сот. | 1 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Останкино д. | 15 сот. | 3 550 000 | 236 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 997 000 | 166 167 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Геодезия-8 СНТ | 5 сот. | 998 000 | 199 600 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Факел СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Царево с. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Царево с. | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Царево с. | 6,8 сот. | 2 700 000 | 397 059 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Царево с. | 4 сот. | 2 100 000 | 525 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Введенское д. | 7,5 сот. | 4 300 000 | 573 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 571 / 99 602 / 146 076 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 494 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 119 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 745 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 995 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 045 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | да: «санузел» + «отделкой» | 75,3 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 99 602 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Простор СНТ да: «ванна» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Свет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6,3 сот. | 3 750 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ручеек-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 73,9 м² | 6,5 сот. | 10 795 000 | 146 076 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Трубино КП да: «ванные» + «теплый пол» | 68 м² | 6 сот. | 8 700 000 | 127 941 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом построен в 1989г. Сложен без единого гвоздя из бруса. Обшит с двух сторон вагонкой , сделаны ставни, окна 2-х составные. Печка перекладывалась 10 лет назад. Топить можно по раздельности как на 1-ом этаже, так и на 2-ом. Есть собственная скважина