Ярославское ш., 26 км от МКАД
Софрино рп, Пушкинский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈365 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 50 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Софрино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12072
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 365 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Софрино рп | 9 сот. | 2 821 065 | 313 452 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Софрино рп | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софрино рп | 8 сот. | 3 050 000 | 381 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софрино рп | 6,1 сот. | 3 050 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечная Поляна СНТ | 5,2 сот. | 3 500 000 | 673 077 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 16 сот. | 7 999 000 | 499 938 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 10 сот. | 4 300 000 | 430 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 8,2 сот. | 2 516 080 | 306 839 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 5,5 сот. | 4 700 000 | 854 545 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 7,2 сот. | 3 500 000 | 486 111 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 459 / 74 102 / 85 714 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Нагорное д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 69 м² | 5,5 сот. | 4 600 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Простор СНТ да: «ванна» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Нептун СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65,4 м² | 6,2 сот. | 3 300 000 | 50 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Чекмово-1 СНТ да: «ванная» + «мебели» | 65 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 81 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся часть дома. Вход отдельный. Общая площадь составляет 72 кв. М. В доме две комнаты. Пмж. На участке площадью 6 соток, Асфальтированная дорога. До ЖД станции 10 минут пешком. Земельный участок относится к категории Ижс.