Ярославское ш., 61 км от МКАД
Заря СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 75 м², участок 16 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 25.09.2024.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 873 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 29 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −202 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня, скважина.
До ст. Наугольный ≈10,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12067
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 564 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 873 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 126 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 013 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заря СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Парфеново с. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парфеново с. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 13,5 сот. | 950 000 | 70 370 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 7,1 сот. | 350 000 | 49 296 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфеново с. | 11 сот. | 1 830 000 | 166 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Парфеново с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Парфеново с. | 11,2 сот. | 1 500 000 | 133 929 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 814 / 45 455 / 61 667 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 496 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 321 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 146 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 797 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -202 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Хомяково с. | 80 м² | 14 сот. | 6 990 000 | 87 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Загорье ДНТ | 70 м² | 12 сот. | 3 350 000 | 47 857 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Деулинские просторы ДНП | 77 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Григорово д. | 60 м² | 11,5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Луч-1 СНТ | 59 м² | 11,8 сот. | 1 700 000 | 28 814 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Пульс СНТ | 60 м² | 10,3 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2024 | 2 200 000 | история площадки |
| 08.08.2025 | 1 999 000 (−201 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дом-баня на земельном участке 16 соток в живописном месте вблизи д. Парфеново Сергиево-Посадского городского округа. Участок имеет хорошую транспортную доступность. От остановки общественного транспорта 15 минут пешком. В пешей доступности вся инфраструктура. Дом баня построен в 2013 году. Материал стен: первый этаж брус, второй этаж каркас. Стены и перекрытия утеплены. Крыша-металлическая. Окна-пластиковые. Планировка: на первом этаже расположены: веранда, холл, гостиная, парная и душевая. Второй этаж: 2 спальные комнаты. Коммуникации: Электричество:7 квт заведено в баню и летнюю кухню, в душевой установлена система теплый пол, есть вывод для стиральной машины, Водоснабжение: собственная скважина глубиной 33 кв. М. Установлен кисон. Вода заведена в дом. Вода отличного качества, что подтверждается лабораторными исследованиями. Отопление: инфракрасные обогреватели. Туалет на улице. Участок 16 соток ( 2 смежных участка по 8 соток). Проведено межевание. В настоящий момент происходит ликвидация Снт, взносы отсутствуют. В ближайшее время будет произведен перевод участков из категории Селькохозяйственного назначения в категорию земель земли Населеннных пунктов. Участок граничит с лесом. Можно сделать собственный выход в лес. Один взрослый собственник. Полная цена в договоре. Звоните! Ваши сделки с недвижимостью в надежных руках! Мы являемся членами Российской гильдии риэлторов и Гильдии риэлторов Московской области, что гарантирует высокий уровень профессионализма и безопасность каждой сделки. Строго соблюдая стандарты работы Гильдии Риэлторов Московской области, мы обеспечиваем полную защиту ваших интересов. Наши услуги застрахованы по программе гражданской ответственности, что дополнительно подтверждает нашу ответственность и заботу о клиентах. Мы гарантируем надежность и комфорт при покупке, продаже или аренде любых видов недвижимости квартир, домов и коммерческих объектов.