Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Спутник СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 10 м², участок 8 сот.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 02.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈279 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈925 тыс. / пессимист. ≈822 тыс. → от пессимистичной прибыль −808 тыс. ₽, маржа −98 %, ROI −50 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Лысцовская ≈3,2 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1206
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 233 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солосцово д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12,6 сот. | 4 000 000 | 317 460 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Солосцово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солосцово д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солосцово д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 30 сот. | 9 500 000 | 316 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 3 550 000 | 355 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Солосцово д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солосцово д. | 11 сот. | 3 499 000 | 318 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 000 / 99 500 / 190 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 977 000 ₽ |
| продажа: целевая | 925 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -808 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Пчелка-2 СНТ | 10 м² | 5 сот. | 990 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 10 м² | 5,3 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Нарцисс СНТ | 10 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Новое СНТ | 10 м² | 5,1 сот. | 670 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новое СНТ | 10 м² | 4 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 10 м² | 5,8 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 10 м² | 4 сот. | 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | 10 м² | 10 сот. | 110 000 | 11 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14 км | Кудрявцево д. | 10 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Восход-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачный участок. Бывший Снт "Спутник". В черте города Коломна, недалеко от конечной остановки 17 автобуса. Участок ровный, правильной квадратной формы, площадью 8 соток. На участке небольшой домик с верандой, туалет, сарай. В домик заведено электричество (свой счетчик и оплата напрямую в электросеть). Вода скважина. Вода очень хорошая питьевая с очень очень хорошим напором воды. На участке имеются плодовые деревья (яблони, черешня), кустарники (черная смородина, жимолость, малина), виноград Изабелла (вкусный, полностью вызревает за лето), клубника. Участок огорожен. Соседи все хорошие. Все участки рядом обрабатываются, некоторые живут все лето, некоторые круглогодично. Хорошая транспортная доступность от города (автобусы 17 и 10) Есть куда поставить машину.