Ярославское ш., 56 км от МКАД
Колос СНТ, Подольск гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 10.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 49 %
Земля рядом ≈679 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 6 в 10 км, 24 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,28 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −700 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Семхоз ≈1,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №12058
Рейтинг 26/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 128 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 28 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 678 968 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 074 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 7 сот. | 4 900 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,6 сот. | 4 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 12 400 000 | 826 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 11 000 000 | 733 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Овражный СНТ | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 42 сот. | 28 300 000 | 673 810 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10,2 сот. | 7 900 000 | 774 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 390 / 49 210 / 124 191 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 645 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 463 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 280 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 916 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -700 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Колос СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 77,3 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 124 191 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 24 390 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Маньково ТСН КП да: «санузел» + «ремонт» | 80,2 м² | 6 сот. | 7 999 000 | 99 738 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Высоково СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 73 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 63 699 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дружба СНТ да: «санузле» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Яндова СНТ да: «ванные» + «мебель» | 74,9 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 710 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 13.06.2026 | 2 490 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134158668 Продается дача в СНТ "Колос" (п. Семхоз / Сергиев Посад). ПРЕДЛОЖИТЕ СВОЮ ЦЕНУ И МЫ ОБСУДИМ ЕЕ С СОБСТВЕННИКОМ! Идеальный вариант для семейного отдыха и летнего проживания. Соседи живут круглогодично. Небольшие ежегодные взносы. Дороги зимой чистят. О доме: Дом: 80 кв.м, из дерева (дышит, создает здоровый микроклимат), для круглогодичного проживания требует доработки. О доме:На первом этаже терраса и большая комната.На втором этаже свободная планировка. Об участке: Участок: Ровные 6 соток. Земля облагорожена: разбиты клумбы, растут плодово-ягодные кустарники и деревья.На участке, также, расположены хозблок и туалет. Коммуникации: Летний водопровод на участке, свет в доме 15кВт. Инфраструктура: Локация главное преимущество! Рядом всё для комфортной жизни и отдыха: · Сетевые магазины · Ж/д станция Семхоз · Театральный ковчег (культурный досуг) · Физмат лицей, школа, · Отличная транспортная доступность-остановка общественного транспорта в 10 минутах ходьбы. Откуда можно уехать как в центр города, так и в Москву (м. ВДНХ). Кроме этого, рядом большая оборудованная рекреационная зона в окружении хвойного леса - "Загорское озеро": с детскими площадками, прогулочными зонами, велодорожками, а также, местами для рыбной ловли и купания. Документы: Прозрачная история-участок в одних руках, с момента основания. Межевание сделано. Дом не оформлен, при необходимости , решим этот вопрос. Один взрослый собственник, свободная продажа. Звоните, отвечу на интересующие вопросы, согласую показ! Безопасность сделки гарантирована стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.