Ярославское ш., 77 км от МКАД
Яуза-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 5,8 сот., щитовой.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 26.04.2022.
Рейтинг 11/100 · уверенность 61 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 173 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 34 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −904 тыс. ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Никулки ≈26,5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12057
Рейтинг 11/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 856 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 173 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 577 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Яуза-2 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яуза-2 СНТ | 9,1 сот. | 1 275 000 | 140 110 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Александровка СНТ | 16,7 сот. | 290 000 | 17 365 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Александровка СНТ | 7,2 сот. | 90 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Самоцветы СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Александровка СНТ | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Приозерье-2 ТСН | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Александровка ДНП | 7 сот. | 740 000 | 105 714 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Александровка ДНП | 23,4 сот. | 599 999 | 25 641 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 39 750 / 43 902 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 854 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 761 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 669 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 483 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -904 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13 км | Луч СНТ | 40 м² | 7,4 сот. | 1 590 000 | 39 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Полесье СНТ | 41 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 43 902 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Хребтово д. | 50 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Сулоть СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Луч СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 450 000 | 12 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2022 | 1 750 000 | история площадки |
| 11.05.2022 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.06.2022 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.07.2023 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.11.2023 | 1 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 11.01.2024 | 1 700 000 (+50 000) | история площадки |
| 14.03.2024 | 1 750 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с щитовым двухэтажный домом. Находится в центре Снт, недалеко от въезда. Снт охраняеое, ворота откатные, работают от пульта. Участок ровный. Имеются молодые зелёные наслаждения: смородина красная и чёрная, крыжовник, жимолость, небольшая груша, хороший малинник. В прошлом году посадили две груши, вишню и яблоню. Есть бытовка, две комнаты с отдельными входами. Одна для инструмента, вторую можно использовать как ванну (ванна стоит без подключения). Крыша у сарая недавно перекрыта. Дом щитовой, летний. Второй этаж обит вагонкой. Мебель вся остаётся, смотрите фото. Стоит новый двухфазный счётчик, проводка новая, второй счётчик выведен за территорию, на столб. Соседи хорошие. Показ по договорённости. В основном выходные дни. Огромным Плюсом Является Возможность Прописки.