Ярославское ш., 48 км от МКАД
Передовая текстильщица СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 308 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 08.06.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 50 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 682 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 8 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈6,16 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,8 млн / целевая ≈6,12 млн / пессимист. ≈5,44 млн → от пессимистичной прибыль −2,97 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈11,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12054
Рейтинг 35/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 15 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 682 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 968 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 390 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Передовая текстильщица СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алексеево д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Космос СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ветеран-4 СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ветеран-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 308 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 6 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 837 / 22 292 / 48 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 804 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 464 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 124 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 443 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 969 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Передовая текстильщица СНТ | 319 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 7 837 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Охотино д. | 270 м² | 9 сот. | 9 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Спасс-Торбеево ДНП | 250 м² | 8 сот. | 11 999 999 | 48 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березка-4 СНТ | 400 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 11 250 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2025 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 107069235 Продаётся дом 308 кв. М на участке 10 соток! ОБ Участке. Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства и огородничества 1000 кв. М., но по факту 1500кв. М. Участок ровный, столбы для забора периметру. На участке расположен недостроенный дом. Участок пустой, есть возможность реализовать ваши мечты и сделать всё с нуля. О Доме. Дом из газоблоков, цокольный этаж спроектирован полностью, первый этаж на этапе строительства. Есть возможность договориться со строителями, которые выполняли работу и доделать его до конца. Коммуникации. В дом заведено электричество (15кв. Т). Инфраструктура. Участок расположен в тихом Снт. Ближайший продуктовый магазин расположен в 5минутах езды от Снт. Там же расположена остановка общественного транспорта. Автобусы и маршрутные такси ходят регулярно. Зимой подъезд к Снт и в самом Снт регулярно чистят снег. Многие соседи живут постоянно. Доставка продуктов по приложениям работает. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомиръ компания, которую рекомендуют друзьям! - Услуги ипотечного брокера. - Юридическое сопровождение сделок. - Подбор и продажа недвижимости.