Ярославское ш., 48 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 2,4 млн → дом ≈795 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 44 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −996 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик; газ — баллоны; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Сергиев Посад ≈2,1 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12052
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 282 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 405 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 795 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 21 сот. | 18 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 551 / 56 588 / 83 333 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 030 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 878 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 727 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 424 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -996 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Атмосфера СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Агрохимик СНТ | 47 м² | 10,3 сот. | 3 600 000 | 76 596 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 60 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Бочаги СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 650 000 | 60 833 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Труд СНТ | 59,7 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 551 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Агрохимик СНТ | 36,3 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 52 342 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Дружба-2 расположено в черте города, вся инфраструктура в шаговой доступности, а именно: остановка общественного транспорта, супермаркеты, аптека, и. Т. Д. На участке расположены: каркасный жилой дом, площадь: 48 кв. М. 1-этаж Кухня-столовая, комната отдыха, прихожая, санузел. 2-этаж, спальня, проходная комната. Фундамент ленточный. Год постройки 2007. Далее: Баня бревенчатая, 36 кв. М. На ленточном фундаменте, пристройка каркас. С внутренней отделкой. Доровник, компост имеется! Есть просторный сарай для ваших любимых вещей ( хоз нужд). На участке расположен большой действующий парник. Парковка для авто на участке! Земельный участок ухожен, множество кустовых растений, яблони, малина, клубника, множество цветов! Участок сухой, правильной прямоугольной формы. Отдельное место для отдыха. Вложено много сил и средств! Коммуникации: электричество 7 киловатт, вода летняя заведена в дом + полив по периметру выведен, канализация септик 2 кольца, газ привозной баллон. Отопление отсутствует. Юр. Описание: дом, назначение жилое, с правом прописки, баня (нежилое строение) земельный участок в собственности отмежеван. 2 взрослых собственника. Звоните договоримся о встрече!