Ярославское ш., 24 км от МКАД
Квант СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 200 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 21.03.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 59 %
Земля ≈277 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,67 млн → дом ≈1,74 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 84 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈3,9 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈17,26 млн / целевая ≈15,53 млн / пессимист. ≈13,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,01 млн ₽, маржа 51 %, ROI 103 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Нагорное ≈5,3 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12048
Рейтинг 84/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 277 485 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 665 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 735 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Могильцы д. | 8,2 сот. | 3 100 000 | 378 049 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Могильцы д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Могильцы д. | 9,5 сот. | 2 890 000 | 304 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Могильцы д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Могильцы д. | 9,5 сот. | 2 600 000 | 273 684 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Могильцы д. | 9 сот. | 2 600 000 | 288 889 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Могильцы д. | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Могильцы д. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Могильцы д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Могильцы д. | 9 сот. | 4 100 000 | 455 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 770 / 86 558 / 102 475 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 17 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 16 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 15 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 805 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 015 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 103 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Грибово Лайф КП да: «санузел» + «отделке» | 214 м² | 6 сот. | 18 500 000 | 86 449 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Урожай СНТ да: «все удобства в доме» + «отделкой» | 202 м² | 6 сот. | 20 700 000 | 102 475 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Фомкино СНТ да: «сан узел» + «мебелью» | 191 м² | 5,6 сот. | 16 000 000 | 83 770 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Связист СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 180 м² | 6 сот. | 15 600 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Григорково д. да: «санузел» + «мебель» | 181,6 м² | 6 сот. | 45 000 000 | 247 797 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.03.2024 | 3 800 000 | история площадки |
| 03.05.2024 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.12.2024 | 4 000 000 (+400 000) | история площадки |
| 01.07.2025 | 3 600 000 (−400 000) | история площадки |
| 10.10.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 6 соток с недостроенным домом. Дом стоит на кадастровом учете- незавершенное строительство. Земля в собственности. Деревня Могильцы, Ярославское шоссе, 15 км от г. Пушкино. По факту площадь участка больше. Участок ровный. Дом 9*11, двухэтажный. Фундамент стоял год. Стены 40см, газосиликатные блоки. Крыша металлочерепица. Перегородка между этажами из брусьев, плюс шумоизоляция. Строили качественно, для себя. Большой двор перед домом. Растут маленькие елки, береза. С обратной стороны дома имеется терасса и просторный дворик. Имеется своя скважина. Электрический Счетчик трёхфазный. Соседи живут круглый год. 15 мин езды до г. Пушкино. Рядом находиться пансионат. От Москвы километров 30-35.