Ярославское ш., 47 км от МКАД
Химик-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 30 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈278 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,39 млн → дом ≈1,31 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 22 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Сергиев Посад ≈2,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12045
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 277 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 389 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 311 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 67 018 / 104 762 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 010 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 693 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 202 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Роща СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Афанасовский пос. | 28,4 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 80 986 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Березка-3 СНТ | 31,5 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 104 762 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход-9 СНТ | 37,7 м² | 5,1 сот. | 2 000 000 | 53 050 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем вашему вниманию земельный участок с домом, в Снт "Химик-2". Отдых на природе, но в то же время вся городская инфраструктура г. Сергиев Посад находится в 10 мин. На машине или автобусе. Дом кирпичный одноэтажный с мансардой, крыша покрыта металлическими листами, окна деревянные с решётками, входная дверь металлическая. Внутри обшит вагонкой. Кадастровый номер дома 50:05:0060312:585. Участок ровный, сухой. Подведено электричество, газ заведён в Снт, летняя вода. Кадастровый номер участка 50:05:0060312:236. Высота потолка 2,50м. Рядом продуктовый магазин, а в 5 мин. Езды, в посёлке Афанасово, есть детская площадка, парк с прудом для прогулок. До города центра г. Сергиев Посад 6,5 км. Рейсовый автобус 5. Дорога асфальт до деревни и небольшой участок грунтовая дорога до дома. 1 взрослый собственник. Документы готовы. Не упустите шанс стать обладателем участка с домом в черте города. Звоните или пишите нам, чтобы узнать больше и договориться о просмотре. Будем рады предложить свою помощь в приобретении участка с домом, д. Афанасово, с/т Химик-2. Если вам понравился объект, звоните, согласуем комфортные и выгодные условия сделки! Наша компания входит в 3-йку лучших агентств города Сергиев Посад и наши услуги сертифицированы Гильдией риэлторов Московской области. Мы поможем: продать, купить, проверить, юридически сопроводить сделку, застраховать сделку, подобрать недвижимость, одобрить ипотеку, решить земельные вопросы, арендовать и сдать в найм, оформить налоговый вычет и правильно проконсультировать по налогам при продаже недвижимости. Будем рады сотрудничеству! С нами ипотека дешевле! Подбор новостроек бесплатный по г Москве и Московской области и без первоначального взноса.