Ярославское ш., 66 км от МКАД
Рогачево СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 10 сот.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,37 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бужаниново ≈4,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12044
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 6.2 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 372 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 178 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 40 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Зеленый СНТ | 40 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 40 сот. | 9 500 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Мирный пос. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 15 сот. | 6 480 000 | 432 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 15 сот. | 1 480 000 | 98 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 13 сот. | 1 760 000 | 135 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 4,8 сот. | 850 000 | 177 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 6,6 сот. | 600 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 69 562 / 89 583 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 553 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 475 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 398 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 405 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Природа СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Язвицы СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дивный-3 ТСН | 24 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Шубино ДНТ | 21,7 м² | 11,1 сот. | 1 500 000 | 69 124 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Торгоша СНТ | 24 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Парфеново с. | 24 м² | 6 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Весна-2 СНТ | 27,3 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 42 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Первомайский СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Атмосфера СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 89 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Беликово пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Все вопросы по звонку.