Ярославское ш., 16 км от МКАД
Пушкино г., Пушкинский гор. округ
Дом 85 м², участок 3 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 03.04.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈871 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 121 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Заветы Ильича ≈1,4 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12040
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 871 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8,4 сот. | 7 300 000 | 869 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8,7 сот. | 5 895 600 | 677 655 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 7 550 000 | 943 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 5 сот. | 5 900 000 | 1 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 4,5 сот. | 5 600 000 | 1 244 444 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7,9 сот. | 8 990 000 | 1 137 975 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 7 446 000 | 930 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7 сот. | 6 149 990 | 878 570 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,2 сот. | 7 500 000 | 914 634 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 556 / 121 429 / 154 762 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Правдинский пгт | 84 м² | 3,7 сот. | 10 200 000 | 121 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 85,7 м² | 4 сот. | 10 500 000 | 122 520 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 93,2 м² | 3,8 сот. | 7 200 000 | 77 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 83,4 м² | 3 сот. | 18 000 000 | 215 827 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 99,5 м² | 4,4 сот. | 11 999 999 | 120 603 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Левково с. | 84 м² | 4 сот. | 13 000 000 | 154 762 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Жюльверн КП | 84 м² | 4 сот. | 11 800 000 | 140 476 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ромашка СНТ | 80 м² | 3 сот. | 4 900 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 90 м² | 2,8 сот. | 3 650 000 | 40 556 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 77 м² | 4,5 сот. | 10 200 000 | 132 468 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2024 | 3 400 000 | история площадки |
| 16.07.2024 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть дома, в шаговой доступности река, лес. В 15 мин ходьбы жд станция. На первом этаже небольшая терраса, просторная кухня, две небольшие комнаты и гостинная, на втором этаже летняя комната. На участке колодец, сарай, туалет, гараж и крыльцо требует ремонта.