Ярославское ш., 15 км от МКАД
Пушкино г., Пушкинский гор. округ
Дом 26 м², участок 4,4 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.04.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈853 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 100 тыс.–253 тыс. ₽/м², медиана 172 тыс.
Ремонт ≈420 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: газ.
До ст. Заветы Ильича ≈0,4 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12039
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 4 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 852 692 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 20 сот. | 18 615 000 | 930 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 35 сот. | 32 576 250 | 930 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 6 сот. | 5 584 500 | 930 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 7 440 000 | 930 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 13 сот. | 12 099 750 | 930 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 18 сот. | 16 753 500 | 930 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 31 сот. | 28 853 250 | 930 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 22 сот. | 17 600 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10,4 сот. | 8 600 000 | 826 923 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 172 285 / 253 378 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | 26,7 м² | 4 сот. | 4 600 000 | 172 285 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 21,7 м² | 2,5 сот. | 3 999 999 | 184 332 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 31 м² | 3 сот. | 3 750 000 | 120 968 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Фомкино-4 СНТ | 27 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Зеленоградский дп | 27 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 196 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 30 м² | 5,5 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | 29,6 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 253 378 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 33,6 м² | 6,4 сот. | 3 750 000 | 111 607 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Зеленоградский дп | 30 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Клюковка-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 400 000 | 13 333 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.05.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.11.2025 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю выделенную часть дома (26,4 кв. М.) на земельном участке общей площадью 4,4 сотки, категория земель земли населенных пунктов. - Вход на участок с двух сторон, 2 калитки, въезда своего нет, но есть возможность оставить машину на общем въезде за воротами. - Из коммуникаций электричество. Рядом с участком проходят все городские коммуникации (водоснабжение, канализация, газ). - Сам участок находится в 5 минут ходьбы от станции Заветы Ильича. Рядом школа, храм, магазины, рынок. Тихое, красивое, стародачное место. Агентства просьба не беспокоить.