Ярославское ш., 32 км от МКАД
Воря-2 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 124 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 60 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈2,38 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −2,06 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Путилово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12027
Рейтинг 41/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 603 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 397 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 266 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Медик-1 СНТ | 8,7 сот. | 2 500 000 | 287 356 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 124 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 31 974 / 45 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 590 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 231 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 872 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 058 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Надежда ОНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Заря СНТ | 125 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 84 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Зубцово СНТ | 120 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Нагорное-3 СНТ | 120 м² | 8 сот. | 15 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Зубцово СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Талица-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Заря СНТ | 100 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Рассвет СНТ | 150 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 25 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Воздвиженское СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 28 947 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Рассвет-1 СНТ | 100 м² | 6,2 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 6 соток: 3-этажный дом, баня, теплица, парковочное место, садовые кусты, деревья, огород.