Ярославское ш., 65 км от МКАД
Краснозаводск г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 23.03.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 875 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,91 млн / целевая ≈3,52 млн / пессимист. ≈3,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); газ — магистральный.
До ст. Бужаниново ≈3,6 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12026
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 875 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 786 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Зеленый Остров пос. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 4,8 сот. | 850 000 | 177 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6,6 сот. | 600 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 11,5 сот. | 3 500 000 | 304 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 13 сот. | 1 760 000 | 135 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 1 480 000 | 98 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 990 000 | 299 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 54 861 / 98 571 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 714 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 518 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 127 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 105 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Медик СНТ | 69 м² | 8 сот. | 5 990 000 | 86 812 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Березка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Загорье СНТ | 65 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 33 846 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Загорье СНТ | 72 м² | 12,8 сот. | 3 700 000 | 51 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дубининское-1 СНТ | 70 м² | 5,3 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 67,2 м² | 13 сот. | 4 390 000 | 65 327 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Загорье СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Загорье КП | 66 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 20 455 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рогачево СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дубининское д. | 70 м² | 8,5 сот. | 6 900 000 | 98 571 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Если вы ищите дом для проживания или дачу, на которую можно приезжать круглый год это ваш вариант: Дом построен из бревна и обложен кирпичом, пристройка полностью кирпичная; В дом введено электричество и магистральный газ, центральная вода по границе; Ровный, ухоженный участок, очень уютный, с прекрасным подъездом; Сам дом крепкий и просторный: две комнаты, кухня, прихожая и отличное помещение под сан. Узел (пока туалет на улице). Как дом выглядит внутри смотрите на видео, там полный обзор дома и участка. Можно приобрести этот объект за счёт средств мат. Капитала, ипотеки, сертификатов.