Ярославское ш., 24 км от МКАД
Нагорное д., Пушкинский гор. округ
Дача 44,7 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,03 млн → дом ≈2,17 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈794 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,36 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль −825 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Нагорное ≈1 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12015
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 027 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 173 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 613 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нагорное д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нагорное д. | 7,2 сот. | 1 280 000 | 177 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нагорное д. | 8,2 сот. | 1 280 000 | 156 098 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нагорное д. | 6,7 сот. | 4 583 200 | 684 060 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нагорное д. | 6,5 сот. | 1 950 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нагорное д. | 6,9 сот. | 1 700 000 | 246 377 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нагорное д. | 8,7 сот. | 5 895 600 | 677 655 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленоградский дп | 18 сот. | 15 670 000 | 870 556 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленоградский дп | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мосгаз СТ | 24 сот. | 20 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 794 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 917 / 70 556 / 112 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 361 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 193 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 025 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 689 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -825 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Фомкино-4 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Матюшино д. | 48,3 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 51 760 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Старейший Энергетик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 111 446 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Солнечное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Квант СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дарьино д. | 50 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Алешино СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 48 889 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Доброе пос. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Искра-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с центральным отоплением и водоснабжением. Дом из бруса, одноэтажный, с косметическим ремонтом. На участке площадью 504 кв. М. Есть просторный двор с зелеными насаждениями и небольшой сарай. Внутри три комнаты, светлая кухня и уютная гостиная с выходом на террасу. Есть подключение к интернету через Wi-Fi. Участок расположен в шаговой доступности от школы и остановки общественного транспорта. Электричество подключено, газ и канализация центральные. Земельный участок категории Ижс.