Ярославское ш., 33 км от МКАД
Заполье СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 51,8 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 27.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 818 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 18 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈936 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. пл. 62 км ≈8,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12013
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 818 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 482 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 915 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Луговое СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесовик-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Учитель СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Яхрома СНТ | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Учитель СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Володкино д. | 42 сот. | 4 105 500 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Володкино д. | 24 сот. | 2 346 000 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Володкино д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нива-1 СТ | 5,5 сот. | 850 000 | 154 545 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Володкино д. | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 936 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 56 361 / 76 667 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 952 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 624 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 117 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Радиолог СНТ | 45 м² | 7,6 сот. | 3 450 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Кудринские Узоры КП | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Эко СНТ | 62,1 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 56 361 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дача в окружении леса. Грибные места. Красивый, живописный подъезд по лесной дороге. Ухоженное Снт, хорошие соседи. Многие проживают круглогодично. Дороги зимой чистят. Дo Ашукинcкой шкoлы и дeтcкогo caдa 15 мин нa машине. До автобусной oстaнoвки 15 мин хoдьбы. Дo Mкад 40 мин пo Ярocлaвскoму шоссе, или по Дмитровскому шоссе. По выходным приезжает автолавка со свежими молочными и мясными продуктами, также в Снт приезжают все службы доставки. Характеристики дома. Общая площадь: 51,8 кв. М. Материал дома: кирпич. Фундамент: ленточный. Крыша: шифер. При продаже остаётся мебель. Электричество разведено по дому. Водоснабжение: летний водопровод + колодец. (Вода в дом заведена на кухню). Площадь участка 6 соток. Ограждение: штакетник из профлиста. Форма: правильная. Членские взносы: 10 000 руб. /год. Имеется технический паспорт на жилое строение (садовый дом). Объект Ижс не зарегистрирован. На плане дома не отмечена пристроенная кирпичная часть площадью 9,8 м2. Второй этаж без отделки. Остальные вопросы по телефону.