Ярославское ш., 32 км от МКАД
Воря-2 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 39 м², участок 3 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Земля ≈273 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 820 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путилово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12012
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 22.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 273 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 820 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 680 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Медик-1 СНТ | 8,7 сот. | 2 500 000 | 287 356 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полесье СНТ | 5,6 сот. | 2 000 000 | 357 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полесье СНТ | 6,4 сот. | 2 300 000 | 359 375 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 54 921 / 93 939 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 105 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 000 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 894 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 684 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 221 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | 33 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 93 939 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.7 км | Витамины СНТ | 42 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | 35 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 54 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.8 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Рябинка СНТ | 34,2 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Новое Орлово КП | 30 м² | 4,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Циклон СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Дубки СНТ | 28,1 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 381 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Первая Алексеевка д. | 30 м² | 2,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Березка СНТ | 50 м² | 3,5 сот. | 4 400 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается шикарная дача в охраняемом Снт в близи города Красноармейск! Ухоженый участок). Замечательные соседи.