Ярославское ш., 62 км от МКАД
Лесная опушка ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 12 м², участок 6 сот.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈127 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–235 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,25 млн / целевая ≈1,12 млн / пессимист. ≈996 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈246 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈4,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12011
Рейтинг 55/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 35.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 785 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 761 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесная опушка ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесная опушка ДНП | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная опушка ДНП | 10 сот. | 1 760 000 | 176 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная опушка ДНП | 8,6 сот. | 2 000 000 | 232 558 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная опушка ДНП | 7 сот. | 480 000 | 68 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никульское ТСН | 6,3 сот. | 795 000 | 126 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никульское ТСН | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никульское ТСН | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никульское д. | 11,5 сот. | 899 000 | 78 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никульское ТСН | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 116 667 / 235 000 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 245 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 120 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 996 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 246 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.9 км | Редриковы Горы д. | 12 м² | 6 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Игнатьево-1 СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Бочаги СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Мечта СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Виктория СНТ | 10 м² | 8,5 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Сватково-2 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | 10 м² | 7 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.8 км | Игнатьево-4 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | 10 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 420 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.7 км | Химик-13 СНТ | 15 м² | 4 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 45 м2 с двумя комнатами из металла. Объект расположен на участке 8 соток в Снт. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. На территории имеется электричество, но водоснабжение и канализация отсутствуют. Дом недостроен, что позволяет будущим владельцам реализовать свои дизайнерские идеи. Транспортная доступность хорошая рядом остановка общественного транспорта. В шаговой доступности магазин, что делает проживание здесь удобным. Возможна покупка в ипотеку.