Ярославское ш., 50 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 82 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 66 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 359 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 70 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,01 млн / целевая ≈5,41 млн / пессимист. ≈4,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,4 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈1,5 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12009
Рейтинг 66/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 82 % | 35.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 359 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 841 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 451 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 05.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Авиатор СНТ | 13,5 сот. | 1 130 000 | 83 704 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Авиатор СНТ | 30 сот. | 10 550 000 | 351 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Авиатор СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Авиатор СНТ | 32 сот. | 2 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 6,4 сот. | 800 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 28 сот. | 1 650 000 | 58 929 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 370 / 74 074 / 78 289 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 714 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 414 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 812 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 402 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 24 390 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Гусево СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 70 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дубининское д. да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Колос СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 77,3 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 124 191 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Нива дп да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 76 м² | 6 сот. | 5 950 000 | 78 289 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 107719361 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается прекрасный жилой дом. Расположенный вблизи Сергиев Посада. В снт "Луч-2 ". О ДОМЕ Дом 2 этажный, общей площадью 82 кв.м. Оформлен жилым! Первый этаж построен из тесанного бревна, а Торг.