Ярославское ш., 57 км от МКАД
Дон СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 4,5 сот., кирпич.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Земля ≈219 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 984 тыс. → дом ≈816 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 33 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −465 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Наугольный ≈1,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12007
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 64 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 984 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 816 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Степково д. | 37,1 сот. | 21 000 000 | 566 038 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Степково д. | 22,7 сот. | 12 000 000 | 528 634 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Скоропусковский пгт | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степково д. | 8,7 сот. | 6 500 000 | 747 126 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Наугольное д. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Степково д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Скоропусковский пгт | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Наугольное д. | 12 сот. | 3 750 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Наугольное д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Наугольное д. | 14 сот. | 6 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 105 / 51 223 / 75 107 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 106 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 001 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 895 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 685 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -465 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дон СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Скоропусковский пгт | 46,5 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 36 559 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дон СНТ | 46,6 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 75 107 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Красная Сторожка ДНП | 43,8 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 33 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Коврово-2 СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 58 696 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 1 990 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 800 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 114336617 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается кирпичный дачный дом. В Снт Дружба в 7 км от Сергиев Посада. Дом: Дом двухэтажный общей площадью 32 кв. М. Установлен на бетонном ленточном фундаменте. Дом построен из кирпича. Все окна в доме деревянные. Крыша покрыта шифером. При входе в доме небольшой коридор, отсекающая попадание холодного воздуха в дом. Прямо по коридору, комната 14 кв. М. На первом этаже все окна закрываются ставнями. Кухонная зона 8 кв. М., рядом лестница, ведущая на второй этаж. На втором этаже есть ещё одна светлая комната 15 кв. М., откуда открывается прекрасный вид на лесной массив и пруд. С противоположной стороны от входа, есть пристройка из газоблоков размером 3.5 х 5 м. Ее тоже можно обустроить как часть дома (сейчас используется как сарай. Коммуникации: Отапливается электричеством, электричество 7 квт. Сделана скважина, в дом не заведена. Участок: Участок 4.5 соток, прямоугольной формы, без наклона. С ровный, а значит всегда будет сухой. Со всех сторон обнесён забором. Со всех сторон обнесен забором сетка рабица. Для любителей огорода хватит места для грядок Посажены плодовые кустарники. Хорошие доброжелательные соседи, есть те кто живут круглый год. В снт есть водоем в котором можно половить рыбку. Дороги зимой хорошо чистят. Сделано освещение. Все снт огорожено забором, на въезде установлены ворота с дистанционным управлением. Камеры видеонаблюдения. Инфраструктура: Транспортная доступность очень удобная, в 5-7 минутах ходьбы остановка общественного транспорта. Маршрутки и автобусы ходят регулярно. Удобный выезд на Ярославское шоссе. Рядом с снт поселок Скоропусковский со всей развитой инфраструктурой: магазинами, аптеками, школами и детскими садами. Один взрослый собственник! Все готово к продаже! Если остались вопросы-звоните! Оперативно покажем! Поможем с юридическим оформлением и быстрым выходом на сделку. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.