Ярославское ш., 32 км от МКАД
Память Мичурина СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 55 м², участок 4,3 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 24.02.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Земля ≈274 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,32 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −271 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, газ.
До ст. Красноармейск ≈2,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12006
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 273 807 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 177 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 323 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 055 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 11,5 сот. | 9 900 000 | 860 870 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12,1 сот. | 3 500 000 | 289 256 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 364 / 60 278 / 83 955 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 318 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 152 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 986 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -271 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Воря-3 СНТ | 60 м² | 4,8 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Простор СНТ | 56 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Рассвет-4 СНТ | 53,6 м² | 6,1 сот. | 4 500 000 | 83 955 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Воздвиженское-3 СНТ | 50 м² | 5,7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Введенское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 790 000 | 75 800 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Нагорное-2 СНТ | 53,9 м² | 6,3 сот. | 4 400 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Маяк СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Литвиново-2 СНТ | 49,5 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 36 364 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Загорье СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 3 900 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Пажа СНТ | 59 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 46 610 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 999 999 (−300 001) | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 999 990 (−9) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 100 000 (+100 010) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 200 000 (+300 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю уютную дачу площадью 55 кв. М с двумя этажами. Дом щитовой с большим погребом, внутри косметический ремонт и необходимая мебель, что позволяет сразу начать пользоваться помещением. Задолженностей нет, один собственник. Электричество, интернет оптоволокно (не подключен), водоснабжение централизованное. Отопление печное, пригоден для круглогодичного проживания. В пешей доступности вся инфраструктура (садики, школы, поликлиника). Участок расположен в садовом некоммерческом товариществе (Снт), рядом имеется остановка общественного транспорта. Газ проходит по границе участка, что дает возможность подключения. Санузел, баня и душевая находятся в отдельном строении.