Ярославское ш., 71 км от МКАД
Шеметово с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 19.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 480 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 44 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,45 млн / целевая ≈4,01 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈237 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈19,4 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12001
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 020 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шеметово с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шеметово с. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Приозерье ДНП | 18 сот. | 1 850 000 | 102 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шеметово с. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шеметово с. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посевьево д. | 14,3 сот. | 1 200 000 | 83 916 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | свх Шеметово Центральная усадьба пос. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Посевьево д. | 20 сот. | 560 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 71 562 / 166 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 452 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 229 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 007 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.3 км | Васильково ДНТ | 60 м² | 10 сот. | 8 990 000 | 149 833 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Богородское с. | 65 м² | 13,5 сот. | 2 900 000 | 44 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Деулино ДНП | 60 м² | 8 сот. | 9 990 000 | 166 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Яуза-2 СНТ | 72 м² | 8 сот. | 5 400 000 | 75 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Красная Сторожка ДНП | 71 м² | 12,8 сот. | 3 500 000 | 49 296 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Богородское с. | 72 м² | 13,6 сот. | 3 200 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Псарево д. | 48 м² | 10 сот. | 3 270 000 | 68 125 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Бубяково ТСН | 77 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 97 403 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продаётся недостроиный дом, свободна планировка, можно сделать мансардную комнату.