Ярославское ш., 34 км от МКАД
Заречье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 26.03.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈201 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1 млн → дом ≈2,2 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,3 млн → от пессимистичной прибыль −416 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Фёдоровское ≈4,1 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11997
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 30 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 004 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воздвиженское с. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 846 / 68 840 / 150 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 130 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 717 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 304 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -416 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Машиностроитель-2 СНТ | 54 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 51 852 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Союз СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Воздвиженское-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Малиновка СНТ | 67,2 м² | 6,8 сот. | 6 500 000 | 96 726 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Воря-3 СНТ | 65 м² | 5,8 сот. | 1 550 000 | 23 846 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Новоселки с. | 46 м² | 5 сот. | 6 300 000 | 136 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Луч СНТ | 70 м² | 7 сот. | 9 300 000 | 132 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ашукино дп | 68,5 м² | 3,2 сот. | 4 499 000 | 65 679 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Юность СНТ | 52 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 63 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Сосновая роща СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.03.2024 | 3 600 000 | история площадки |
| 18.08.2024 | 3 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 27.05.2025 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с садовым домом и хозяйственными постройками в Снт '' Заречье '', дер. Голыгино, с. О. Воздвиженский Сергиево-Посадский район, Московская область, 57-й км от Ярославского шоссе, 40 км от Мкад, охраняемая территория, автоматические въездные ворота, централизованный вывоз мусора. Есть родник с хорошей питьевой водой и скважина возле дома сторожа. Земельный участок площадью 500 кв. М., категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для садовоства. Участок ухоженный с плодовыми деревьями и ягодными кустами, много цветов. Дом кирпичный, двухэтажный. На первом этаже две комнаты и летняя веранда. Есть печка и камин. На втором этаже одна комната и веранда, а также две кладовки и чердак. В дом проведён Интернет. Есть скважина, примерно 10 метров, с накопительным насосом. Вода проведена в дом, к раковине. Под раковиной накопительный водонагреватель (на 10 литров). То есть имееться горячая вода. На участке есть сарай 5х3 м, санузел с душем (установлен проточный водонагреватель, а также бак для воды ёмкостью 0.25 кубометра). На территории Снт две реки Воря и Пажа, чистый пруд с рыбой и оборудованным пляжем для купания, есть детская площадка. В зимний период дороги чистят регулярно, круглогодичный подъезд! Документы готовы к продаже! Один взрослый собственник! Оперативный показ и выход на сделку!