Ярославское ш., 37 км от МКАД
Родничок СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 160 м², участок 6,5 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 07.08.2025.
Рейтинг 58/100 · уверенность 60 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 719 тыс. → дом ≈2,78 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 51 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,84 млн / целевая ≈7,95 млн / пессимист. ≈7,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,29 млн ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; септик; газ — баллоны; в описании: печь, баня.
До ст. пл. 62 км ≈5 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11996
Рейтинг 58/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 719 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 781 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 381 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тешилово д. | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тешилово д. | 16 сот. | 1 350 000 | 84 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тешилово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Патриот СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Патриот СНТ | 25 сот. | 3 250 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Патриот СНТ | 50 сот. | 6 200 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тешилово д. | 25 сот. | 2 750 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесные Дали СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Патриот СНТ | 14 сот. | 1 680 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 160 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 086 / 58 333 / 89 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 837 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 395 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 953 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 295 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Шустово КП да: «ванные» + «мебелью» | 156,6 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 51 086 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ручеек СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 150 м² | 6,7 сот. | 8 750 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Артемовские Дачи дп да: «санузлом» + «мебель» | 162 м² | 7 сот. | 14 499 000 | 89 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лавровки пос. да: «санузел» + «под ключ» | 160 м² | 7 сот. | 11 740 000 | 73 375 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лужок СНТ да: «санузел» + «мебель» | 152,6 м² | 6,4 сот. | 7 950 000 | 52 097 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2025 | 4 100 000 | история площадки |
| 14.08.2025 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 112679837 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается двухэтажный бревенчатый жилой дом 160 м2 на участке 6,5 соток рядом с лесом и озером в 65 км от Москвы по Ярославскому шоссе недалеко от города Хотьково. Дом находится в Снт Родничок, в 5ти минутах ходьбы от остановки общественного транспорта до станции Хотьково и 200 метров через лес до озера, в котором всегда можно искупаться. Участок ровный, почти квадратной формы, сухой, огороженный. На участке растут яблони, облепиха, слива, виноград. Дом из бревна 50см на фундаменте лента фбс, перекрытия ж/б плиты. На первом этаже находится терраса, гостиная кухня санузел. На втором этаже общая комната для отдыха, 2 спальни и помещение, которые можно использовать как кладовку или гардеробную, или даже как дополнительную спальню. Скважина, вода заведена и разведена, септик, водонагреватель есть все для комфортного проживания, в том числе зимой. В доме имеется камин и две печки, на одной из них можно готовить. Дом теплый, можно приезжать зимой. В прохладное время можно пользоваться электрическим обогревателем, зимой разжигать огонь в камине и топить печки. Для приготовления еды также используется газовый баллон. Еще на участке расположена баня из бревна (30см). Соседи живут круглогодично и дом всегда под присмотром. На въезде в снт функционирует продуктовый магазин, всегда есть возможность купить все самое необходимое. В 5 минутах хотьбы находится остановка общественного транспорта. Транспорт ходит 20 мин до ж/д станции Хотьково 31 маршрут. Снт Родничок расположен в 10 км от центра города Хотьково, 65 км от Мкад Ярославского направления. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества. Один собственник! Свободная продажа. Участок межеван. Дом зарегестрирован, как жилой. Звоните! Оперативный показ. С удовольствием отвечу на все интересующие вопросы. *Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.