Ярославское ш., 55 км от МКАД
Топорково СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 32 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 27.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 855 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Топорково ≈0,4 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11994
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 855 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 644 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 406 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Топорково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Топорково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малахит СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Земледелец СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6 сот. | 3 150 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 286 / 55 556 / 113 889 |
| цена объекта | 2 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 124 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 615 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 404 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 32 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Торгоша СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Энергия СНТ | 29,3 м² | 6,2 сот. | 6 000 000 | 204 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дивный ДНП | 35 м² | 8,8 сот. | 2 300 000 | 65 714 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березняки д. | 25 м² | 4,8 сот. | 1 550 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Вымпел СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Рябинка СНТ | 34,2 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 1 999 999 | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 499 999 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 499 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок правильной формы, удобный подьезд, ж/д., станция в 10 минутах ходьбы, от Москвы (Ярославский вокзал), час на электричке, на автомобиле (без пробок) 50 минут. На участке хозяйственна постройка, под садовый инвентарь, садовый дом (под реконструкцию) либо под снос, все зависит от ваших возможностей. Покупали для себя, планы изменились.