Ярославское ш., 67 км от МКАД
Метролог СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 77,8 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 12.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 420 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. Арсаки ≈1,6 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11991
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Метролог СНТ | 4 сот. | 200 000 | 50 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Метролог СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Метролог СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Алтай СНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Алтай СНТ | 25 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Алтай СНТ | 37,5 сот. | 9 500 000 | 253 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Бабушкинский СНТ | 4 сот. | 99 000 | 24 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Алтай СНТ | 8,3 сот. | 850 000 | 102 410 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Природа СНТ | 9 сот. | 920 000 | 102 222 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дивово д. | 9,5 сот. | 1 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 256 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 953 / 25 050 / 50 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 917 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 821 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 725 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 422 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Метролог СНТ | 76,5 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 31 373 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Метролог СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 22 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Метролог СНТ | 86 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 13 953 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Метролог СНТ | 69 м² | 12 сот. | 3 150 000 | 45 652 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Метролог СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 27 778 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Загорье КП | 81,8 м² | 6,3 сот. | 1 200 000 | 14 670 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Загорье КП | 72,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 776 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Метролог СНТ | 56 м² | 5,8 сот. | 1 250 000 | 22 321 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Редриковы Горы д. | 70,3 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 872 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок находится на территории Снт в 25-30 мин ходьбы от станции Арсаки и расположен на опушке заповедного соснового бора. Дом зарегистрирован, как жилой, с возможностью прописки на Пмж. Дом построен из бруса, на брус сверху утеплитель 50мм и обшит сайдингом. На окнах первого и второго этажа решетки. Из построек на участке: дом, мастерская, навес под машину, дровница, летняя беседка с качелями, несколько компостных бункеров, теплица с поликарбонатным покрытием, яблоня, кусты смородины, крыжовника, малины, грядки для посадки зелени и др. Много многолетних цветов. Вода поступает из собственной скважины в дом и для полива сада. В доме под напором горячая и холодная вода, душевая кабина. Отходы уходят в септик. В холодное и зимнее время печь- камин. Туалет летний на улице, но в доме предусмотрена канализационная труба для установки унитаза. В дом подведён оптоволоконный интернет(100мб/с), wifi, телевидение.