Новорязанское ш., 42 км от МКАД
Ромашково-37 КП, Раменский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, поднимали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 26.03.2024.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 464 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 42 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −670 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Белоозёрская ≈20,2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1199
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 404 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 464 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 336 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новорязанское шоссе 37-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленая миля ДНП | 7,4 сот. | 500 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая миля ДНП | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая миля ДНП | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный Рай ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая миля ДНП | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный Рай ТСН | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленая миля ДНП | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Топаз ДНП | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никулино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 56 667 / 66 667 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 615 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -670 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Вишневый Сад СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Амирово СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 59 375 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленые Дали КП | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Починки д. | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 26 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 167 308 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Преображенка СНТ | 36,9 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 42 005 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.03.2024 | 1 600 000 | история площадки |
| 23.04.2025 | 1 800 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6 соток с домом в Снт Никоновские усадьбы. Дом каркасный 35метров с мансардным этажём. Подключён свет 15 кВ, введена вода из колодца в дом. Кирпичная печь. Ещё на территории есть маленький дом с кирпичной печкой для зимовки и сарай для коз.