Ярославское ш., 37 км от МКАД
Лепешки д., Пушкинский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 1998 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 70 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,63 млн → дом ≈867 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,13 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −243 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Красноармейск ≈2,9 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11989
Рейтинг 40/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 222 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 633 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 867 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лепешки д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горка СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заречье-5 СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесные Поляны СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесные Поляны СНТ | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 10,6 сот. | 1 650 000 | 155 660 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Царево с. | 4 сот. | 2 100 000 | 525 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Царево с. | 6,8 сот. | 2 700 000 | 397 059 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 5,4 сот. | 1 450 000 | 268 519 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 106 / 71 875 / 92 453 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 478 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 304 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -243 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | 50 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Юность СНТ | 47 м² | 4,7 сот. | 1 650 000 | 35 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заречье-5 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Чекмово д. | 48 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горка СНТ | 43 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 88 372 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | имени Тимирязева СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 71 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Нагорное пос. | 50 м² | 7 сот. | 4 400 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 48 276 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Родник СНТ | 42,4 м² | 4 сот. | 2 850 000 | 67 217 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Геодезия-12 СНТ | 53 м² | 7,4 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 31.05.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу не далеко от г. Красноармейска в 5 минутах на машине, в СНТ. Платежей нет. СНТ старо дачное плавно переходит в д. Лепешки. Дом из бруса. Отделан вагонкой. Летний водопровод. Туалет- уличный. Отопление-электрическое. Участок правильной формы. Огорожен рябицей. Плодовые деревья на участке. Яблони, слива, вишня. Подьезд- плотный грунт вперемешку с асфальтовой крошкой. Соседи живут в летний период. Рядом протекает река. Можно ловить рыбу, купаться. Инфраструктура города. Один владелец. Звоните!