Ярославское ш., 72 км от МКАД
Луч-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 77 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 59 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 43 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,41 млн / целевая ≈6,67 млн / пессимист. ≈5,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,14 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. Топорково ≈0,6 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11986
Рейтинг 66/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 133 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 867 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 247 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Малахит СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малахит СНТ | 15,5 сот. | 1 952 000 | 125 935 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малахит СНТ | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малахит СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Наугольное д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 452 / 102 241 / 114 206 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 040 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 929 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 139 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | да: «ванные» + «ремонт» | 71,8 м² | 8,1 сот. | 8 200 000 | 114 206 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дерюзино с. да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 71,4 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 102 241 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дерюзино с. да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 71,4 м² | 8 сот. | 7 870 000 | 110 224 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Благовещенье с. да: «ванные» + «мебель» | 84 м² | 7,4 сот. | 3 650 000 | 43 452 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Орбита-1 СНТ да: «ванные» + «мебель» | 84 м² | 7,4 сот. | 3 650 000 | 43 452 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу СНТ Луч-2, дом бревенчатый двух этажный зимний. На первом этаже терраса, кухня, две комнаты, второй этаж большая комната. Отопление печь и камин. На участке есть хозблок и баня ( требует ремонта). Своя скважина. Рядом платформа 76км. Дороги зимой чистят, до города 10 минут на машине.