Ярославское ш., 59 км от МКАД
Связист СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈296 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,78 млн → дом ≈722 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 40 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Семхоз ≈3,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11984
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 778 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Автотранспортник СНТ | 16 сот. | 4 300 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 9,8 сот. | 3 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 850 000 | 385 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Финансист СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 20 сот. | 5 900 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 52 000 / 137 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 515 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 439 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 364 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 212 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 413 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Колос СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 24 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | У Мечты СНТ | 29 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 74 138 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Торгоша СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 32,9 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 60 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Запрудный ЛПХ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Березки МО СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 44 118 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс продам ухоженный участок с домом и летней кухней