Ярославское ш., 52 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 110 м², участок 11 сот., пенобетон.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 22.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 57 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 880 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (участков 3 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 46 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,61 млн / целевая ≈8,65 млн / пессимист. ≈7,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,99 млн ₽, маржа 52 %, ROI 108 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — магистральный; отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Зеленцино ≈10,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11973
Рейтинг 81/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 3 участков · участков 3 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 880 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 120 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 182 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 30 сот. | 2 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 775 / 91 185 / 92 523 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 609 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 129 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 648 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 687 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 987 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 108 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.3 км | Фряново пгт | 107 м² | 12 сот. | 9 900 000 | 92 523 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Лесная опушка ДНП | 99,4 м² | 6,2 сот. | 4 550 000 | 45 775 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Дивный ДНП | 98,7 м² | 7,1 сот. | 9 000 000 | 91 185 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.11.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 03.12.2025 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.02.2026 | 2 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.02.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.02.2026 | 2 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.03.2026 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.03.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.03.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.03.2026 | 2 000 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 120 кв. М., стены из пеноблока, оштукатурен, утеплен и обшит сайдингом. Участок 11 соток по Ярославскому или Щёлковскому шоссе на границе Московской и Владимирской области (88 км от Мкад, 39 км от Сергиев Посада) в Днп по адресу: Владимирская обл., Александровский район Тарантино 2. Участок крайний к лесу, огорожен забором, рядом лес, электричество подключено, магистральный газ по границе участка, с трех сторон соседи (есть семьи живут постоянно), хороший подъезд круглый год. На участке есть бревенчатый сарай, колодец (12 колец) и другие постройки. В доме жили круглый год, есть свет, отопление печное с системой радиаторов по всему дому, туалет, душ и баня в доме, водопровод от собственного колодца, горячая вода, канализация в выгребной колодец. Поблизости находится военный городок с хорошо развитой инфраструктурой. В городке есть озеро (до него 600 метров через лес), в лесу много грибов и ягод. Экологически чистый район. До поселка ходит рейсовый автобус от Сергиев Посада. Возможен торг.