Ярославское ш., 67 км от МКАД
Метролог СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 69 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 06.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 540 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,3 млн → от пессимистичной прибыль −202 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Арсаки ≈1,1 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11971
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 540 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 960 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 406 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Метролог СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Метролог СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Метролог СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Метролог СНТ | 4 сот. | 200 000 | 50 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Алтай СНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Алтай СНТ | 37,5 сот. | 9 500 000 | 253 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Алтай СНТ | 25 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дивово д. | 9,5 сот. | 1 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дивово д. | 12,7 сот. | 520 000 | 40 945 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | ДЗУ Родник ТСН | 12,7 сот. | 550 000 | 43 307 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 525 / 58 333 / 84 366 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 129 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 923 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 716 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 303 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -202 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Метролог СНТ | 75,4 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 26 525 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | ДЗУ Родник ТСН | 72 м² | 7,9 сот. | 4 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дубининское д. | 72 м² | 7,8 сот. | 4 200 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Простор СНТ | 65 м² | 10,6 сот. | 2 900 000 | 44 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесная опушка ДНП | 70 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Никульское ТСН | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Метролог СНТ | 54,3 м² | 14,1 сот. | 3 999 998 | 73 665 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Свиблово СНТ | 71 м² | 8,1 сот. | 5 990 000 | 84 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Зеленая Горка СНТ | 72 м² | 13 сот. | 3 700 000 | 51 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Яркое КП | 74,1 м² | 9,1 сот. | 8 900 000 | 120 108 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается классические дача, два объединенных участка, хозблок, летняя кухня.