Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Солнечное СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 53,2 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 23.11.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 259 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈964 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −700 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Поселок Лесной ≈4,2 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1197
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 50 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 259 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 588 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубенки д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хлопна д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заречный пос. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заречный пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Петрово д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Петрово д. | 26 сот. | 750 000 | 28 846 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Петрово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заречный пос. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 964 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 40 092 / 77 451 |
| цена объекта | 1 847 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 569 950 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 177 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 063 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -699 950 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Колосок СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мир-6 СНТ | 60,6 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 653 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Родничок СНТ | 54 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ручеек СНТ | 50 м² | 5 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Полесье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Колосок СНТ | 66,3 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 64 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 77 451 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 290 000 | 64 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 1 997 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 947 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 847 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 847 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126241765. Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только реальные объекты! Дорогой покупатель в продаже появилось отличное предложение, дача дерево 53 м2, участок 5 сот. Для тех, кто не хочет тратить много сил и времени на обработку участка, ровный, сухой. Свет, печь, камин, круглогодичное проживание по желанию. Туалет и хозблок в одном строений. Обсыпные дороги, по центру асфальт. Тихое, экологически чистое место, соседи вокруг. В двух шагах, два озера, рыбалка и отдых на природе, По дороге на Снт проезжаем поселки и деревни, За деревней Шейно Снт. Помогаем в одобрении ипотеки. Звоните прямо сейчас! С 9:00 до 20:00.