Ярославское ш., 41 км от МКАД · земля с домом
Голыгино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40,5 м², участок 6,6 сот.
Дом по описанию: «Продам дом 40,5 кв.м.»
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,25 млн → дом ≈846 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈810 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈170 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: вода — нет.
До ст. Калистово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11969
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 254 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 846 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 810 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 762 / 87 065 / 118 056 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 456 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 283 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 765 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 170 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 54 762 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Машиностроитель-2 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 73 684 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Щеглово СНТ | 40 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 150 000 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заречье СНТ | 36 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 118 056 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Березка-1 сад. уч. | 39,6 м² | 6,7 сот. | 2 900 000 | 73 232 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Здоровье СНТ | 45 м² | 4 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Заречье СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 97 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Карьер СНТ | 39,9 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 719 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Высоково д. | 40,2 м² | 7,6 сот. | 3 500 000 | 87 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Высоково д. | 40,2 м² | 7,6 сот. | 3 700 000 | 92 040 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 40,5 кв.м. на участке 6,59 соток под ЛПХ.ПРОПИСКА. Только НАЛИЧНЫЕ. Ровный сухой участок. Границы узаконены.Свет не подключен, газа, водопровода нет. Все подключать необходимо самостоятельно. На участке в заборе 2х этажный недостроенный дом, летний. Подъезд сзади участка, надо насыпать дорогу 70метров до асфальта. 2 линия домов от Ярославки. Прописка возможна..Адрес д. Галыгино, 24а официально присвоен участку и дому. Кадастровый номер 50:05:0140162:9, дом: 50:05:0140162:625