Ярославское ш., 89 км от МКАД
Чернецкое д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 100,2 м², участок 21 сот., дерево, 1985 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 787 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −322 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, скважина, газ.
До ст. Бубяково ≈23,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11962
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 470 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 787 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 213 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 106 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Чернецкое д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козлово д. | 19 сот. | 700 000 | 36 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Константиново с. | 42,5 сот. | 1 950 000 | 45 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Базыкино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Константиново с. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Константиново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кулебякино д. | 29,5 сот. | 450 000 | 15 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Алена СНТ | 11 сот. | 260 000 | 23 636 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Константиново с. | 21,6 сот. | 850 000 | 39 352 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 604 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 34 282 / 85 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 727 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 541 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 982 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -322 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Константиново с. | 102 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 24 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Грачнево д. | 110 м² | 25 сот. | 6 700 000 | 60 909 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Константиново с. | 110 м² | 14 сот. | 1 100 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сахарово СНТ | 100 м² | 20 сот. | 8 500 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Константиново с. | 87,4 м² | 15,8 сот. | 3 849 000 | 44 039 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Яуза-2 СНТ | 100 м² | 12 сот. | 3 199 000 | 31 990 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Филипповское д. | 100 м² | 15 сот. | 1 950 000 | 19 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чернецкое д. | 80 м² | 25 сот. | 1 700 000 | 21 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Приозерье-2 ТСН | 108 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 36 574 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шабурново д. | 90 м² | 16,7 сот. | 7 300 000 | 81 111 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Продается жилой бревенчатый дом площадью 100,20 кв.м. на участке 2 122 кв.м. в деревне Чернецкое, Сергиево-Посадский городской округ. Пригоден для проживания зимой. Категория земли - личное подсобное хозяйство. Отопление: две печки, одну из которых надо перекладывать. Газовая плита, газ из баллона. Вода: две скважины на участке (в дом вода не подведена). Есть электричество. Туалет в доме, но не отапливаемый. На участке есть баня из бруса, только необходимо переложить полы. Автобусная остановка в 5 минут ходьбы от дома. Автобус 40 и 41 прямиком до вокзала в Сергиевом посаде. Также две остановки до ближайшего продуктового магазина. Деревня жилая, тихая. Зимой чистят дорогу. Один собственник, прописанных нет, долгов нет.