Ярославское ш., 58 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 82 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈736 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 70 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,01 млн / целевая ≈5,41 млн / пессимист. ≈4,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,67 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — центральное; свет — есть; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Сергиев Посад ≈0,6 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11953
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 735 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 414 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 4,5 сот. | 4 500 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,7 сот. | 5 500 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 9,2 сот. | 11 000 000 | 1 195 652 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4,6 сот. | 4 000 000 | 869 565 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,5 сот. | 15 000 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 21 000 000 | 2 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,2 сот. | 7 700 000 | 1 480 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4 сот. | 3 200 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9,7 сот. | 6 300 000 | 649 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Совхоз пос. (Сергиев Посад-14 городок) | 10 сот. | 5 200 000 | 520 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 370 / 74 074 / 78 289 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 714 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 414 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 812 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 672 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Колос СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 77,3 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 124 191 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дубининское д. да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Гусево СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 70 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Нива дп да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 76 м² | 6 сот. | 5 950 000 | 78 289 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна с косметическим ремонтом в тихом районе на окраине города Рославль Смоленская область .В доме три комнаты, столовая,кухня, гардеробная. Так же остается вся мебель, можно заезжать и жить. Установлен новый котел, новая насосная станция, газовый счётчик меняли год назад. В гараже большое количество инструмента ( по договорённости могу оставить). Санузел расположен внутри дома и оснащен душевой кабиной. На территории участка есть зона отдыха : качели, гамак, мангал-коптильня. Дом подключен к газовому отоплению, водоснабжение осуществляется через скважину, а канализация представлена септиком. Электричество проведено. Расположение дома обеспечивает хорошую транспортную доступность благодаря близости железнодорожной станции и остановке общественного транспорта. В шаговой доступности находится школа, сад, магазины. Недалеко протекает речка, хороший пляж для отдыха летом. В 30км от города Десногорское водохранилище, очень живописное место, где можно отдохнуть семьей, покататься на катерах и порыбачить. Земли категории ИЖС предоставляют широкие возможности для развития и благоустройства территории. В наличии так же официальное разрешение на пристройку и расширение дома. Все вопросы по телефону или в сообщениях.