Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Новлянское с., Воскресенск гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 964 тыс. → дом ≈886 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −139 %, ROI −58 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 88 км ≈2,6 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1195
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 50 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 726 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 964 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 886 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 689 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Константиново ДНТ | 8,5 сот. | 1 750 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново ДНТ | 7,1 сот. | 1 240 000 | 174 648 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новлянское с. | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новлянское с. | 9,4 сот. | 3 500 000 | 372 340 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Константиново ДНТ | 8,3 сот. | 1 600 000 | 192 771 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новлянское с. | 6 сот. | 2 900 000 | 483 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новлянское с. | 5,8 сот. | 2 800 000 | 482 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Константиново с. | 6,3 сот. | 800 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Константиново ДНТ | 18,9 сот. | 2 950 000 | 156 085 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Константиново с. | 19 сот. | 2 590 000 | 136 316 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 223 / 24 957 / 32 500 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 293 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 228 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 438 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −139 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Металлист СТСН | 47,9 м² | 6 сот. | 1 375 000 | 28 706 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Чемодурово д. | 40 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Старая д. | 45 м² | 6 сот. | 1 000 050 | 22 223 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Агат СНТ | 43 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 24 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ёлочка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Химик-2 СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Агат СНТ | 40 м² | 6 сот. | 970 000 | 24 250 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Химик-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лесной ДНП | 38 м² | 7 сот. | 3 850 000 | 101 316 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дачное СНТ | 58,1 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 24 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный дом с участком в Снт Химик-1. Рядом вся инфраструктура, магазины, школы, торговый центр. Остановка общественного транспорта в 5-ти минутах ходьбы. Выезд на Рязанское, Новорязанское шоссе. Все документы готовы к сделке. 1 взрослый собственник. Звоните, отвечу на все Ваши вопросы.