Ярославское ш., 59 км от МКАД
Автомобилист-2 СТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 5 сот., кирпич, 1982 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 885 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈3,5 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11949
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 885 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 115 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Запрудный ЛПХ | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудный ЛПХ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудный ЛПХ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 559 / 57 588 / 172 727 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 613 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 482 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 360 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восход-9 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-2 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 44 м² | 7 сот. | 7 600 000 | 172 727 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 46,7 м² | 3 сот. | 4 950 000 | 105 996 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Восход-9 СНТ | 37,7 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 53 050 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 42,5 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 61 176 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Овражный СНТ | 49,6 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 52 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Афанасовский пос. | 52,6 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 112 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дружба СНТ | 46,5 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 36 559 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудный ЛПХ | 34,5 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 101 449 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаётся уютная 2 х этажная дача,на первом этаже кухня,комната,второй этаж просторная комната,душевая кабина с болером,есть подвал,центр сергиев посада,на участке есть плодовых деревья