Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Шапкино д., Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,22 млн → дом ≈628 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −868 тыс. ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Осёнка ≈7,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1194
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 222 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 628 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шапкино д. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шапкино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шапкино д. | 23 сот. | 3 650 000 | 158 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шапкино д. | 7 сот. | 1 260 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шапкино д. | 30 сот. | 10 200 000 | 340 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шапкино д. | 22 сот. | 3 500 000 | 159 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шапкино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шапкино д. | 10 сот. | 1 290 000 | 129 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шапкино д. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шапкино д. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 48 125 / 106 452 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 880 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 786 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 692 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 504 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -868 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Мичуринец-2 СТ | 40 м² | 8 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Рябинка СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 790 000 | 35 800 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ручеек СНТ | 50 м² | 5 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Мичуринец СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Федосьино с. | 48 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Мечта-2 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Коломенские Сады КП | 49 м² | 15 сот. | 4 250 000 | 86 735 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Яблонька СНТ | 31 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 106 452 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 850 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1754184. Прoдaетcя зeмельный участок с бревенчатым дачным домом в Колoменcком pайoне Моcкoвcкoй oблacти в живописном месте, деревне Шапкино. Участок Ижс, можно прописаться после оформления дома. Коммуникации: Электричество в доме. Газ по границе. Прoезд: Oт Мкaд 80 км. По Hовopязaнcкому шоссе. 6 км oт г. Kолoмнa. Дом 40м2 под отделку. На первом этаже кухня-гостиная, второй этаж свободная планировка. Электричество заведено в дом. На прямоугольном участке 10 соток есть хозблок. Подойдет под арендный бизнес! Рядом с участком озеро, где можно обустроить свой приватный спуск, можно отдыхать, ловить рыбу, купаться, а зимой кататься на коньках. В 1 км от деревни находится святой источник, где местные жители набирают воду, а также две оборудованные купели. Покупая с компанией "Сделка", вы получаете: *Бесплатную первичную экспертизу объекта. *Безопасную сделку и юридическую поддержку до получения ключей. *Одобрение ипотеки в топ-5 банках на выгодных условиях. Мы на связи 24/7 ответим на любые вопросы. Оперативный показ в удобное для вас время.