Ярославское ш., 39 км от МКАД
Лесные Поляны-1 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 40 м², участок 5,9 сот., 2003 год.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Земля ≈240 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 1,42 млн → дом ≈935 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 76 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈204 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Красноармейск ≈3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11938
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 40 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 239 762 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 415 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 935 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесные Поляны СНТ | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 10,6 сот. | 1 650 000 | 155 660 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лепешки д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заречье-5 СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 5,4 сот. | 1 450 000 | 268 519 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 11,6 сот. | 2 677 200 | 230 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 4,5 сот. | 804 600 | 178 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Горка СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Царево с. | 4 сот. | 2 100 000 | 525 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 355 / 89 107 / 115 278 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 626 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 445 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 263 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 901 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 203 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Черничка СНТ да: «ванные» + «меблированные» | 40,6 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 76 355 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Протасово д. да: «санузлом» + «ремонтом» | 40 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Солнечное СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 42 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сады на Реке дп да: «ванная» + «ремонтом» | 36 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 115 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1511. Продается уютная дача в живописном СНТ "Лесные Поляны" рядом с г. Красноармейском. Идеальное место для тех, кто ищет спокойствие и близость к природе. Уютный двухэтажный дом 50 кв.м. с 3 небольшими комнатами для сезонного отдыха, необходимая мебель остается новым владельцам. Внутренняя отделка - вагонка. Окна ПВХ. Электричество заведено в дом. На ухоженном участке имеется скважина, летний душ, летняя кухня, хоз блок, теплица. Плодово-ягодные насаждения - смородина, крыжовник, малина, клубника. Сирень, ель, березы на участке. Расположение дома - это настоящий подарок для любителей природы. В пешей доступности находится живописный лес, а также река, где можно купаться в летнее время. Многие соседи в СНТ проживают круглогодично. Приезжайте на просмотр и влюбитесь в это место! Низкие взносы в СНТ! ________________________________________ ОПЕРАТИВНЫЙ ПОКАЗ! Дачу можно приобрести в ипотеку или за свободные деньги. Весь спектр юридических услуг! ЗВОНИТЕ!