Новорязанское ш., 44 км от МКАД
Заворово СНТ, Раменский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 391 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 45 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈128 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Лесные Дары ≈18,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1193
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 391 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 459 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 317 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Заворово СНТ | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заворово СНТ | 8 сот. | 1 251 850 | 156 481 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сфера СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сфера СНТ | 14 сот. | 2 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинский пгт | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Никулино с. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечный Рай ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Изумрудная Поляна ДНП | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Изумрудная Поляна ДНП | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 628 / 58 333 / 98 214 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 325 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 150 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 127 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Зеленые Дали КП да: «санузел» + «отделкой» | 60,5 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 44 628 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «отделкой» | 56 м² | 6 сот. | 5 499 997 | 98 214 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Черемушки КП да: «ванная» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача от собственника без посредников площадью 60 м2 с двумя этажами, построенная в 2000 году. Дом каркасный обшит снаружи и снутри. На участке площадью 6 соток расположена баня, идеально подходящая для отдыха на свежем воздухе. В доме можно сделать косметический ремонт отличная возможность создать интерьер по своему вкусу. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализация представлена выгребной ямой. Электричество подключено, есть металлический погреб. Участок находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт) с асфальтированной дорогой, обеспечивающей удобный подъезд. В шаговой доступности магазин, что делает проживание здесь ещё более комфортным. Отличное место для тех, кто ищет спокойствие и уединение в окружении природы, рядом лес грибы ягоды.